무주택자라면 주목! 공유형 모기지 조건과 혜택, 그런데 진짜 손해일까?
“정부가 집값을 함께 부담해준다고?”
이 말이 믿기지 않을 수 있지만, 실제로 존재하는 제도가 있습니다. 바로 공유형 모기지 제도입니다.
정부가 집값의 일정 부분을 함께 부담해주는 방식으로, 무주택자에게 큰 기회를 제공하는 제도입니다.
하지만 한편으로는 이득보다 손해가 더 크다는 말도 들립니다.
과연 사실일까요?
이 글에서는 공유형 모기지 제도의 구조부터 장점, 그리고 실제로 손해를 볼 수 있는 이유까지, 사실에 기반하여 낱낱이 파헤쳐보겠습니다.
공유형 모기지란?
공유형 모기지는 주택금융공사(HF)가 무주택자의 주택 구매를 지원하기 위해 만든 제도입니다.
구매자와 정부가 집의 지분을 함께 소유하며, 정부는 이를 대출이 아닌 투자 개념으로 접근합니다.
예를 들어 집값이 4억 원이라면, 정부가 30%인 1.2억 원을 부담하고, 구매자가 나머지 2.8억 원을 부담하게 됩니다.
이후 주택을 매각할 때 생긴 이익도 비율에 따라 공유하게 되는 구조입니다.
누가 신청할 수 있을까?
이 제도는 아무나 신청할 수 없습니다.
다음 조건을 충족해야 신청이 가능합니다.
- 무주택 세대주일 것
- 가구 소득이 일정 기준 이하일 것 (맞벌이 기준 연 1억 원 이하)
- 일정한 가격 이하의 주택만 해당 (수도권 기준 약 5억 원 이하)
- 공공분양, 분양가상한제 적용 주택 등 지정된 주택이어야 함
특히 생애 최초 주택 구입자, 청년, 신혼부부 등에게 유리하게 설계되어 있습니다.
공유형 모기지의 핵심 구조
공유형 모기지는 말 그대로 ‘공유’에 중점을 둡니다.
집값 일부는 정부가 대신 부담하고, 나중에 집을 팔게 되면 이익도 나누는 방식입니다.
예시로, 4억 원짜리 집을 5억 원에 팔았다고 가정해보겠습니다.
- 집값 상승분 1억 원
- 정부 지분이 30%라면, 3천만 원은 정부 몫
- 구매자는 나머지 7천만 원을 갖게 됩니다
즉, 초기엔 부담이 적지만, 나중에 이익도 나눠야 한다는 점이 핵심입니다.
어떤 혜택이 있을까?
공유형 모기지가 무주택자에게 주는 장점은 꽤 큽니다.
- 초기 자금 부담 감소
집값 전액을 준비할 필요가 없어 부담이 줄어듭니다. - 이자 부담 없음
정부가 투자한 지분에는 이자가 없기 때문에 대출 이자 부담이 적습니다. - 유동성 확보
남은 자금으로 이사, 인테리어 등 여유 있게 사용할 수 있습니다. - 리스크 분산
집값이 떨어졌을 경우 손해도 정부와 비율대로 나눌 수 있습니다.
이처럼 경제적 여유가 없는 무주택자에겐 매우 유리한 제도입니다.
그런데 왜 ‘손해’라는 말이 나올까?
장점만 보면 당장 신청하고 싶겠지만, 공유형 모기지는 단점도 명확합니다.
다음과 같은 주의사항이 있습니다.
- 이익의 일부를 정부와 나눠야 함
집값이 많이 올라도 100% 본인 수익이 아닙니다. - 정부의 승인 없이 매각이 불가능
일정 기간 내에는 매각 제한이 있습니다. - 정부 지분 매입 시 시세 기준으로 부담 증가
나중에 정부 지분을 사려면, 시세가 오르면 그만큼 더 내야 합니다. - 임대나 전대 불가
집을 사서 임대수익을 기대하는 방식은 불가능합니다. - 심리적으로 100% 내 집이라는 느낌이 덜함
명의는 나 혼자지만, 실제로는 정부가 지분을 갖고 있다는 점에서 아쉬움이 있습니다.
실제 사례로 보는 손익
사례 1: 이득 본 경우
30대 A씨는 4억 원짜리 아파트를 정부 30% 지분으로 구입했습니다.
5년 후 5억 원에 매각, 이익은 1억 원 발생.
A씨는 그 중 70%인 7천만 원의 수익을 얻었습니다.
처음에 자금이 부족했지만 큰 수익을 얻은 셈입니다.
사례 2: 손해 본 경우
B씨는 경기 외곽지역 3억 원짜리 주택을 구입했지만, 5년 후 2.8억 원에 매각해야 했습니다.
2천만 원 손해 중 30%는 정부가 부담해, 본인 손실은 1,400만 원에 그쳤습니다.
손해를 나눠 가진 셈이죠.
일반 주택담보대출과 비교하면?
| 항목 | 공유형 모기지 | 일반주택담보대출 |
| 초기 비용 | 낮음 (정부가 일부 부담) | 높음 (전액 본인 부담) |
| 이자 | 낮음 (정부 지분엔 이자 없음) | 높음 (전체 대출 이자 발생) |
| 소유권 | 일부 지분만 본인 소유 | 100% 본인 소유 |
| 이익/손실 귀속 | 정부와 나눔 | 전액 본인 |
| 자유도 | 제한 있음 (매각 승인 등 필요) | 자유로움 (제한 없음) |
이런 사람에게 추천합니다
- 초기 자금이 부족한 청년, 신혼부부, 생애 최초 주택 구입자
- 장기 거주 계획이 있는 무주택자
- 집값 상승보다 내 집 마련 자체가 중요한 사람
이런 사람은 신중히 고려해야 합니다
- 집값 상승분을 모두 수익으로 가져가고 싶은 사람
- 단기 매매나 임대를 생각하는 투자자
- 정부와 지분 공유에 대해 심리적으로 부담을 느끼는 사람
공유형 모기지는 내 집 마련이 절실한 사람에게는 기회입니다.
하지만 수익 극대화를 원하는 사람에게는 다소 아쉬울 수 있는 제도이기도 합니다.
정확히 이해하고 자신에게 맞는지 따져본다면,
이 제도는 당신의 주거 안정과 자산 형성에 있어 훌륭한 출발점이 될 수 있습니다.
정부가 함께 사는 집, 공유형 모기지.
그 선택이 득일지 실일지는 오직 당신의 상황에 달려 있습니다.
